In Woensel-West is de bouw van The Green van start gegaan. Op de hoek van de Marconilaan en de Edisonstraat verrijst een complex met 46 woningen. Bij het project zijn onder andere woningcorporatie Trudo en een particuliere belegger betrokken. Het plan laat goed zien hoeveel financiële hordes er al genomen moeten zijn, voordat de bouw kan starten.

Wie woningen of bedrijfsruimten wil bouwen, verbouwen of verduurzamen heeft meer nodig dan een goede locatie en een ontwerp dat klopt. Er moet aandacht zijn voor de kosten van de grond of het pand, er moet een bouwbegroting liggen en de financiering moet passen bij de te verwachten te realiseren waarde.

Wat kost een project werkelijk?

De rekensom begint bij de totale investering, die er nodig is om een project van de grond te krijgen. Daarbij gaat het om de eventuele grond en de bouwkosten, net als advieskosten, leges, rente tijdens de bouw en reserve voor tegenvallers. Bijvoorbeeld door stijgende materiaalkosten, vertraging of aanvullende eisen, waardoor de begroting te krap kan blijken.

Financiers kijken daarom zowel naar het aangevraagde bedrag, als de eigen inbreng en de ruimte om eventuele tegenvallers op te vangen. Een gedetailleerde begroting voor de bouw en een realistische planning laten goed zien hoeveel geld er nodig is.

Welke huurinkomsten zijn haalbaar?

Wie bouwt voor de verhuur zal een goede raming moeten maken. Die moet passen bij het type woningen, de locatie, het huursegment en de regelgeving, zowel nu als in de nabije toekomst. Ervaren ontwikkelaars rekenen niet met de theoretisch maximale huurprijs, maar gaan uit van een bedrag dat daadwerkelijk langdurig kan worden gevraagd.

Eventuele voorverhuur helpt bij het financieren van vastgoed en verbouwingen. Als voor de oplevering al huurders zijn gecontracteerd neemt het risico op een periode zonder inkomsten af. Financiers beoordelen zowel hoeveel van de ruimte is verhuurd, als op basis van welke voorwaarden en aan welke huurders.

Taxeren in toekomstige staat

Als er woningen of een bedrijfspand worden gebouwd, verbouwd of verduurzaamd is er vaak alvast geld nodig, terwijl de te realiseren waarde op zich laat wachten. De vastgoed financiering wordt aangevraagd voor de toekomstige waarde. Dat betekent dat een taxateur zowel de eventuele huidige waarde als de toekomstige situatie moet beoordelen.

Alleen op die manier lukt het om de verbouwing van een bedrijfspand te financieren of om de splitsing, verduurzaming of verbouwing van woningen rond te krijgen. Vooral als er snel verbouwd moet worden of als er na de verbouwing verkocht wordt is een traditionele langlopende financiering vaak niet passend. Een beleggingshypotheek voor de financiering van de bouw is dan vaak een betere keuze. Al deze stappen worden al gezet voordat de eerste steen wordt gelegd.