De woningmarkt in Eindhoven is behoorlijk overspannen. In het tweede kwartaal van 2025 kwamen 875 woningen op de markt blijkt uit cijfers van de NVM, 50% meer dan een kwartaal eerder. Toch is er, zelfs met zoveel extra aanbod, nog geen enkel teken van afkoeling. Onder andere expats zorgen ervoor dat de markt op slot blijft.

De hoge druk op de markt vertaalt zich in sterk oplopende prijzen. De gemiddelde transactieprijs steeg in het afgelopen kwartaal naar €497.000, een stijging van 12% ten opzichte van een jaar eerder. Een forse toename, ruim boven het landelijk gemiddelde van 6,2%. “Er is gewoon echt veel vraag naar woningen”, zegt Pieter Adelaars, makelaar bij Hendriks Makelaardij in Eindhoven. “Zetten we 100 appartementen te koop, dan verkopen we er ook honderd.”

Expats domineren de markt

Een van de oorzaken van de aanhoudende druk is de aanwezigheid van expats. Volgens CBS-cijfers uit 2024 komen er jaarlijks duizenden internationale inwoners bij in Eindhoven. Een aanzienlijk deel daarvan belandt uiteindelijk op de koopmarkt, ziet Adelaars. “We zien veel expats die zich hier met hun gezin willen vestigen en op zoek gaan naar een koopwoning, maar ook expats die een koopwoning zien als investering en weer te koop zetten als ze vertrekken. We zien expats vooral bij woningen die af zijn, niet bij woningen die ouder zijn of waar wat aan moet gebeuren. Nieuwbouwwoningen zijn bij deze groep ook populair.”

Liever geen klushuis

Expats zijn daarin grote concurrentie voor lokale kopers, want ook zij lopen kluswoningen het liefst voorbij. Adelaars: “Daarin is echt een verschuiving gaande. Kopers van nu willen alles direct, niet pas morgen. Als er nog geklust moet worden aan een huis, haken kopers een stuk sneller af dan zo’n tien jaar geleden. En dat is iets van alle leeftijden, we zien dat bij starters maar ook bij 50-plussers. Voor grote verbouwingen hebben kopers in hun drukke bestaan gewoon geen tijd meer.”

Meer kopers vallen buiten de boot

De krapte en hevige concurrentie op de markt zorgen ervoor dat bepaalde doelgroepen niet meer aan bod komen. Zo vallen jongere kopers of kopers met een klein budget steevast buiten de boot. Adelaars: “Voor twee ton koop je in Eindhoven niets meer. Vanaf €250.000 lukt het misschien nét. Daar komt bij dat de huurmarkt volledig is weggevallen. We worden regelmatig gebeld of we een huurwoning beschikbaar hebben, maar die zijn er gewoon niet, en verwachten we op korte termijn ook niet. Deze woningzoekers zitten gewoon vast.”

Overbieden blijft beperkt

Opvallend genoeg leidt de hoge druk op de markt niet tot extreme biedingen. In Eindhoven blijft het verschil tussen vraag- en verkoopprijs relatief bescheiden. Volgens de NVM wordt 66% van de transacties boven de vraagprijs verkocht, met gemiddeld 3,5% verschil tussen vraagprijs en transactieprijs. Hoe dat kan? Volgens Adelaars heeft dat vooral te maken met de manier waarop woningen worden aangeboden. Adelaars: “We houden hier niet standaard rekening met overbiedingen van 10%, zoals dat in de randsteden wel het geval is.”

Stijgende prijzen lijken waarschijnlijk

Van afkoeling is dus nog lang geen sprake. “Voorlopig zullen de prijzen nog even doorstijgen, maar als salarissen niet mee stijgen, houdt het een keer op,” zegt Adelaars. Die ontwikkeling is volgens hem niet los te zien van het bredere economische klimaat. “Als het bijvoorbeeld met ASML minder gaat, kan dat ook een grote impact hebben op de woningmarkt.”

Voorlopig blijft de vraag echter groot en het aanbod beperkt. De druk op de woningmarkt mag dan iets verschuiven, maar ontspanning is nog ver te zoeken.